天使街首页 > 众筹知识 > 媒体报道 > 正文

 

房产众筹曾被看好 监管大闸能回暖吗?

来源:天使街  作者:天使街小编  时间:2016-05-20


  早在3月25日,深圳市人民政府办公厅就发布通知,规定“严禁互联网金融企业、小额贷款公司从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。4月份广州也全面叫停房产众筹业务。实际上,在房产众筹诞生之初,曾被多位业界巨头和大佬看好。

  房产众筹模式曾被看好

  房地产众筹发端于美国,国内房产众筹在2014年开始出现,并受到广泛关注。2015年5月底,国内首个“房地产众筹联盟”成立,成员包括绿地、万科、碧桂园、SOHO中国、万通等一线房地产商。万通董事长冯仑曾在公开场合表示,解决中低收入人群住房问题方法很多,众筹是一种有自主居住的房屋产权性质的解决方案。

  对于房企开发商而言,通过房地产众筹,可以为项目开发建设环节筹集资金,解决开发商的融资难题。促进项目营销去化,提高项目知名度。而对于参与者与投资者而言,要么可低于市价购得房屋产权,或可获取投资标的的房产增值及租金收入的投资理财收益。

  分析人士指出,房地产众筹之所以一度受到青睐,一方面是众筹能借助互联网的传播效应,以小成本在短时间将楼盘的有效信息传达至目标消费者;另一方面,北上广深等一线城市供需严重不平衡,一些政策因素在客观上催生出众筹炒房情况。之前国内房产众筹的模式主要有四种,具体如下:

  1、开发融资真实购房型

  此类房地产众筹的特点是开发商以获得开发建设资金为目的,投资者主要以获得房屋产权为目的。由于开发商预期项目的利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金,所以在拿地后、开建前进行众筹,为项目建设阶段提供低成本大额资金,达到降低负债率的目的,同时也利于提前锁定一批有购房意向的客户人群,能在较大程度的解决开发商最为关注的“客户+资金”两大问题。

  此类众筹模式有可能成为部分房企向轻资产运营转型的实施路径,颠覆传统的房地产开发模式,成为一种商业创新模式,但同时也面临着对房地产传统审批流程规定的违反。对于参与者而言,虽然能够获得20%-30%的房价折扣,但是其门槛也不低,一般需要投资者在预售前支付打折后的全部房款。

  2、开发融资投资理财型

  此类房产众筹的特点是开发商主要以获得开发建设资金为目的,投资者主要以获得投资理财收益为目的。

  对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品,开发商在拿地后可选择资产证券化(REITs)型众筹获得开发现金。项目建成后,相应权益由投资者组建成立的资产管理公司所有,开发商收取长期的管理费和物业费。对于投资者而言,其背后的金融逻辑,则是通过资管公司的金融产品获得项目的持续租金收益以及退出时的物业增值价值。开发融资投资理财型型众筹在模式上具有创新性和合理性,有可能成为未来商业地产众筹的主流。

  3、营销去化真实购房型

  此类房地产众筹的特点是开发商以项目去化为目的,投资者主要以获得房屋产权为目的。对短期去化较为困难、房价有上升预期的现房或者准现房产品,可采用此类众筹模式。

  该类众筹本质上是开发商为了项目营销造势、炒热楼盘、提前锁客、销售去化而采取的营销手段,在前期阶段可以获得营销去化的良好效果,而且易于操作,受到购房者的普遍关注。

  4、营销去化投资理财型

  此类房地产众筹实质上是准REITs产品,其特点是开发商主要以项目去化为目的,投资者主要以获得投资理财收益为目的。

  开发商通过拿出部分房源作为标的,以低于市场的销售价格及“基本理财收益+高额浮动收益”吸引投资者,设定锁定期限,由多个投资者共同享有标的物产权,降低单个投资者的投资额度。在退出后,投资者享有将标的物销售后获得增值收益;开发商则牺牲部分利润,提高项目知名度,促进销售去化,一定程度上将存货转化为现金流。

  房地产行业向来以大资金需求为导向,使得众多对房地产投资感兴趣的中小投资者望而却步。该类众筹模式最大的特点是投资资金的化整为零,使小额、分散的资金投向房地产成为可能。

  天使街(微信:tsjchina)是我国我国首批八家中国证券业协会会员备案单位之一,国内领先的互联网股权众筹平台。致力于为小微创企业迅速融到资金,帮助投资人快速发现好项目。

  

tsjchina.jpg

  微信扫描关注更多股权众筹资讯


页面关键词: 房产众筹    监管   

京公网安备11011202000193号  京ICP证150170号  京ICP备14039650号北京天使街网络科技有限公司 | 投资有风险,购买需谨慎