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韩城“新六艺”主题文化酒店线上路演QA

来源:天使街  作者:天使街小编  时间:2016-10-21


项目方负责人罗彦林:以下简称“L”

天使街风控总监赵翔:以下简称“Z”

 

Q1年化收益多少?

答:据我方保守测算,第一年至少保持在20%-35%之间。第一年以后随着古城知名度和人气的日益提高,必然会随之更高。

Q2多久分红,分红时间是否固定?

答:按自然的会计年度一年一分。一般固定在元月下旬。因为预留一部分时间给财务人员汇总账务和第三方审计公司审计,并留一部分时间公示和答疑,根据进度,取得确认后在元月底或二月初分红。

Q3不申请回购,是否可以一直持?

答:一般而言,合同期限是三年,但随着经营越来越顺畅,收益也会越来越稳定和保障,届时公司承诺到期不申请回购的股东可以长期持有。 

Q4多久可以回本?成本分摊是几年?

答:预计3—5年回本,成本摊销为10—12年。

Q5股东福利有哪些?

答:公司所有投资人除了平等的股东身份和享有平等的权益外还享有如下福利等。

①享有股东合伙人资格,私人定制的股东卡一张,亲朋好友持股东卡即可享有住宿7折优惠。以及节假日特色礼物及生日礼物等。

②每年每位股东本人可享受免费入住酒店共计3天(酒店每次最多留出5间股东房,股东需提前3天预定房间,按预定的时间顺序享受免费入住,每位股东每次只能订一间)。

③ 韩城内到店免费接送服务(仅限接驳大巴全额报销)。

④ 为股东企业或个人提供客栈内的免费宣传机会,海报、视频终端等多渠道宣传,如有其它宣传或会议要求均可获得优先和股东折扣。

Q6封闭期多久?退出机制?

答:封闭期按规定为3年,协议到期溢价退出。中间过程中如果企业上市的话,按规定到时候根据评估报告,双方协商溢价回购。全过程不限制股东内部转让,但必须要求到公司报备。

具体如下:

①项目封闭期为项目增资完成之日起至第3个顺延年止,封闭期内股东不可转让股份;

②在项目封闭期内,股东之间可相互转让全部或部分股权,转让价格股东自行商议,但不作为项目方回购参考依据。项目封闭期后,投资人可向项目方申请股权退出。退出价格按申请当年的价格核算(不足一年按月计算)。

③股权退出或股份转让申请时间为每年的 10月15 日至 10月31日,过期不予受理。转让部分股份的股东依旧享有相应股东权益,申请股权退出的股东不再享受股东权益及福利。

Q7酒店什么时候开业?酒店现在进展到什么阶段了?什么时候接待游客住宿?

答:酒店见素在2016年11月试营业,2017年1月正式营业。第一阶段的项目见素硬装已经基本完结,现在开始软装了。第二阶段的酒店项目朴园正式营业应该到2017年三四月份,当前二次修缮及改造已经完工,部分园林造景和外景景观灯光改造也已经完工。

Q8韩城酒店定价380/780是不是太高了,这么高价游客能接受吗?

;这个价位应该是我们最低的起步价了,而且步入正轨以后也远不止这个定价。韩城古城目前开放的为古城一期最核心的地段,面积大约两三平方公里,但在该范围以内,酒店客房数仅300间左右(韩城去年全年的游客为600万人次)。

其他几家报价最低也在600—800起步,一直到1880不等。何况我们所代表的是古城目前唯一的经典民宿(纯明清四合院的客栈不足100间,我方项目约占了80间左右),是古城纯正的明清古四合院,属于高端民宿,何况相比较国内其他古城的普通民宿这个价位都很偏低了。

见素更是经典的庭院式四合院,为清代宰相王杰为其母亲所修造的别院,院内建筑风格高雅大气,设计精巧,别具匠心,并带有明代酒窖,可供游客参观和藏酒之用。何况我们酒店当中还附带了六艺的文化主题可供客人体验和感受古代文人雅士的情趣人生和人们向往的美好时光。

Q9韩城酒店项目相对于其他酒店众筹有什么优势?

答:(1)项目投资周期极短,见效快,成熟度高。不像很多项目才在规划和建设阶段。因为该项目已经完成了百分之七八十的进度,酒店一期项目“见素”已即将进入软装阶段,按计划将在2017年1月前正式投入运营,二期项目“朴.园”也必然在2017年三至四月分投入运营。

(2)项目规格高,投入产出比高。因为我们项目地处历史文化名城,位列四大古城之首,属于高端民宿,曾经为清代宰相的府邸别院,蕴藏的历史文化价值及市场效应和市场经济价值极大,属于不可多得不可复制的天赐福地。

3)项目前景持续向好但市场竞争压力却很小。因为我方项目地处古城,大多列属文物,属于文化管制区,不允许新建,古城一期项目酒店客房仅300余间,古城二期的修缮开放也到两三年以后了,而来韩城古城旅游人数远逾百万之巨,一房难求的供求失衡现象短期内不可改变。

4)市场开发难度小,经营风险小。因为我方客栈还是一个旅游参观点,本身就是清代宰相故宅,内有明代酒窖,接旨亭,元城墙遗址,明代烟雾井等,本来自然会吸引很多国内外游客的体验好奇心。另一方面,我方项目还是省市重点的旅游文化示范项目,在政府层面就具有接待国内外贵宾的功能。或为国外来宾,或为国内外重要的投资人,或为重要的学术代表,或为其他省市交流观摩的人士等等,所以客来如云客源问题压力不是很突出。

Q10项目租期多久?场地租赁的339万是几年的房租?十五年租期内的场地租金是一样的吗?还是每年都在增长?

答:项目租期为15年,租金年缴。项目占地5760平方米,租金3年后每年按5%的幅度递增。

Q11项目最大的风险点在哪?经营风险又有哪些?

答:一般而言,酒店及民宿项目的风险来自以下几个方面:

1)外部环境的风险。旅游文化产业作为作为朝阳产业正处于方兴未艾之际。韩城因为其在中国和世界上特殊的历史文化原因备受国家和政府的重视,(韩城作为上古时期大禹治水开始的地方和中国《诗经》的发源地,以及春秋时期韩国的发祥地,自古以来就充满了各种神话历史传说,早在1986年就被评为中国历史文化名城,位列中国四大古城之首,被日本人称为“东方人类古代传统村落的活化石”,西方的评价为:“世界建筑在中国,中国建筑在韩城。”更享有‘民居瑰宝’称誉。再次,国家也大力扶持:动车2017年五一前开通;专线旅游机场及高铁2018年开通;与黄帝陵专线已开通;与壶口瀑布专线正在开通;国家文史公园及国家文史档案馆已得到国家批复;司马迁公祭将提升为国家公祭等),以后两年全年旅游人次将突破1000万人次。尤其是随着今年韩城古城的靓丽推出,无疑更给这座3000年历史的城市平添了一道亮丽的风景线。一言概之,长远的大环境和发展趋势十分向好。

2)竞争对手的风险。此风险主要来自酒店数量和参与者,也就是说酒店数量越多,酒店经营者越多则风险越大。而古城总规模比较大,但一期开放的仅仅是古城核心地带,一期项目内酒店只有300间不足,明清的四合院只有不足100间,我们的项目占了将近80间,而韩城游的核心是古城游,去年游客为六百万人次,所以酒店的供不应求是一个长期失衡的状态,二期项目正在修缮,预计开放到三年以后了,也就是说短期以内供求严重不足的现状不会改变,则此风险也不存在。

3)经营管理者自身的风险,主要为经营者管理能力的风险,具体表现为市场敏感度及市场开发能力,管理团队的专业素养和水准,成本管理和控制,管理能力及管理技巧多个方面等。市场及管理团队及专业化运营等风险因素我们在项目运营之初就已经在选择股东和合作者方面得到了预防和控制。 

4)来源于战争及自然灾害等。

Q12副业收入是否属于投资人,如酒店的餐厅、酒吧、茶肆的收入?投资人如何知道副业营业额多少?

; 虽然是酒店项目,但我们决定副业利润也属于全体投资人。见素项目十一月底试运营,副业餐饮、酒肆、茶肆、休闲娱乐、夜市,六艺主题的婚婚庆摄影等都会随之投入运营。既然副业收益也属于全体投资人,副业的营业收入自然会计入审计并公示给全体投资人的。

Q13游客流量是否可以达到预期?

答:据韩城市旅游局和陕西省旅游局官方统计数字显示,2015年韩城全年游客总数约600万人次左右,2016年韩城市目标为保800争1000万人次,目前情况看,进展程度符合预期。

Q14韩城酒店项目与陕西文投集团是什么关系?

答:韩城酒店产权因为是文物保护房性质,所以必然属于国家所有。韩城市政府出资参股,由陕西文化产业投资(集团)有限公司(属国资委下全资国有公司)出面运营管理。我公司与陕文投集团为合作开发和租赁关系。

Q15韩城酒店项目属于股权型众筹还是回报型?

答:属于股权型。回报型仅为签署《收益协议》,不进行工商变更。投资人可以以股东的身份到工商局备案,以法律的形式确保投资人权益。

Q16韩城酒店项目何时可以上市?

答:预计在酒店运营一到两年以内。我公司自成立以来一直稳健发展,收益稳定,已达到三板或创业板的上市条件,韩城项目,作为我国历史最悠久的未被开发的最后一座古城,得到了国家和陕西省的高度重视,也加之韩城独特的文化历史地位,一直以来在世界范围以内也备受关注,必将成为我国的一张国际文化名片。

所以,有鉴于此,我公司有意将韩城项目打包入我公司上市资产当中,这样一方面以来必增亮点,另外,上市以后,一方面公司获得飞跃式发展,另一方面各投资人也能获得丰厚的回报。

Q17项目融资成功,酒店开始运行,所有投资人和管理人员怎么体现?会成立公司吗?

答:为避免其他的经济纠纷等受到干扰,应天使街及其律师事务所要求,已经在韩城市当地成立专门的管理公司(韩城东方圣境旅游文化产业发展有限公司)负责酒店及相关产业的运营及各项管理。随后,众筹成功后各位股东以有限合伙的形式计入公司股东,注明在公司章程里面并在当地工商管理部门登记备案,在合作期间内所有股东享有同等权益。

Q18项目运行几年后,如果项目方私下把酒店转给别人,投资人怎么办?

答:我们的项目属于政府开放项目,是陕西省重点旅游示范项目,大部分属于文物保护房,是不允许私下随意转让的,也是甲方管理单位陕文投明文约定所不允许的。何况该项目地处古城的黄金地段且一房难求,也根本没有必要转让做杀鸡取卵的事情。按照《公司法》规定,公司此类重大事宜是要经过股东同意的,并非我一人所能决定. 

Q19利润20%作为项目的预留金是不是太多?

L:根据《公司法》规定最低为10%,提取留存金最高额度为注册资本的50%。针对酒店行业,20%的预留金不算太多,尤其是服务业,最重要的就是宣传推广和日常维护和设备养护等。另外,提留资金的使用全程也是列入审计范围的,用多少,怎么用,剩多少都有明细可查并且要公示的。

Q20为什么每年酒店营业时间按330天计算?

L:这个只是按照最低的营业时间及入住率测算的一个预期收入,让各位投资人心中有个收入概念。计算方式也是按照酒店行业通行算法——全年330天计算,不满算。但酒店实际上全年365天在营业的,最终的营业总收入也是全年365天总和的据实计算。

 Q21酒店的一些古物和装饰,有没有考虑到磨损或者毁坏,这部分的损失有预期吗?

L:酒店确实有很多古物木器,保护工作也有预测到,酒店必定是高端民宿,有专门的管家,同时入住的旅客也多属高素质人士。同时酒店也会加强管理,尽最大可能保护好酒店内的设施。

Q22去韩城玩一趟费用大概是多少?

L:韩城的游玩景点较多,要根据游客的时间和游玩的景点才能有具体的数字,若只参观代表性景点,3天两夜大概花费3-5千;若全部游玩,要耗时半个月以上,费用大概在1万元左右。

Q23请问股东和家人同住酒店,家人要收费吗?

L:投资人股东一年提供3天的免费入住,家人不额外收费。但一间客房一般可满足2-3人入住。

Q24预计项目要在明年一月分才开始营业,这中间有三到四个月的空档期投资人的资金从何时开始计算

L:投资人资金的计算是从签订合同日起开始,大概在11月底或12开始试营业,试营业期间也是有收益的,中间的空档期没有3/4个月。韩城项目开业在即,相对于其他项目没有较长的建设期,这也是韩城项目的一大优势。 

Q25如果公司上市的话,投资人的股权将会如何变化?

L:公司若上市可能增资扩股,稀释股权,但不代表收益减少,另外一个可能是上市前公司或按当时市值高价回购。

Q26投资人的股权算是原始股吗?

L:投资人的股权算是原始股,因为是一期投资;后续2期或衍生项目的投资,则不能算作原始股份,收益等低于原始股权。

Q27这样一个稳赚不赔的好项目,为何项目方要让出600万的份额以股权众筹的模式融资,而600万对于项目方已有的2400万来说也不是很多

L:项目成熟度较高,已进展至70%—80%的程度,所融资金用于后期的项目运营资金。众筹模式也不仅是资金需要,也是推广需要;我公司项目较多,但全部都是独立运营的。项目的多元化和科学管理对将来上市也是一个加分项。通过众筹模式引入更多的社会资源,引起更高关注度,每位股东都可以参与到有偿的推广营销中来,包括后期项目的再投入,达到资源整合的作用。

Q28您的意思是我们这第一期的算原始股,后续二期三期的就不能叫原始股了,是吗?

L:现在是发起阶段,参与的股东是原始股东,后期都是衍生项目不能算作原始股东。衍生项目的股权收益仅对单一项目而言,一事一议。后期参与的股东只对他参与的相应项目有决策和收益权。

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